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昆山注冊公司淺談關於企業租用個(gè)人房屋稅種計算和發票開具注意事項(xiàng)

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企業租用(yòng)個人房屋是常見現象,那麽個人出租給企業房屋代.開.發.票需要交納哪(nǎ)些稅款?有兩(liǎng)種計算方式,一(yī)種是分稅種計算,另一種是按照綜合征收率來計算。有(yǒu)地區直接按照綜合征(zhēng)收率來,並且各地有差異,今天我們來看下分稅種計算。

分稅種(zhǒng)計算涉及稅種(zhǒng)

增值稅

房產稅

城(chéng)鎮土地使用稅

印花稅

個人所得(dé)稅

一、增值稅及附加

增值(zhí)稅

國家稅務總局公告2016年第16號:

(一(yī))單位和個體工商戶出租不動產(不含個體工商戶出(chū)租住房),按照5%的(de)征收率計算應納稅額(é)。個體工(gōng)商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

(二)其(qí)他個人出租不動產(不含住房),按照5%的征收率計算應納稅額(é),向不動(dòng)產所在地主(zhǔ)管地稅機關申報納稅(shuì)。其他個人出租住房,按照5%的征(zhēng)收率減按(àn)1.5%計算應納(nà)稅額,向不動產所在地主管地稅機(jī)關申報納稅。

因此,個人出租不動產,按照以下公式計(jì)算應納(nà)稅(shuì)款:

(一)出租住房:應納稅款=含稅銷售額÷〔1+5%)×1.5%

(二(èr))出租非住(zhù)房:應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷〔1+5%)×5%

國家稅(shuì)務總局公告2016年第53號:

其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產,取(qǔ)得的租金收入可在租金對應的(de)租賃期內平均分攤(tān),分攤後(hòu)的(de)月租金收入不超過3萬元(yuán)的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

項:

1. 個體工商戶出租不動產,需要(yào)開(kāi)具增值稅普通發票的,原則上應自行開具,不能(néng)自行開具的可向不(bú)動產所(suǒ)在地的主管國稅機關申請代開增值稅普通發票;需要開具增值稅專用發(fā)票的,可向主管國稅機關申請代開,建築業、住宿業、鑒證谘詢業等(děng)試點自行開具增值稅專用發票的應自行開具(jù)增值稅專用發票。

2.其他個(gè)人(自然人)出租不動產,可向不動產所在地的主管地稅機關(guān)申請代(dài)開增值稅(shuì)發票(包括普通發(fā)票和增(zēng)值稅專用發票)。

3.不管是何種身份的納稅人向其他個人出租不動產(即承租人為其他個(gè)人(rén)),均不得開具或申請代開增值稅專用發票。

4. 若個人出租房屋因其月銷售(shòu)額不足3萬元(yuán)或季度銷(xiāo)售額不足9萬元而(ér)適用了免稅規定,此時也就不得再申請代開(開具)增值稅專用發票。 

城建稅

其他個(gè)人(自然人)出租不動產(不分(fèn)住房或非住房),月租金不(bú)足3萬元,可免征增值稅,同時免征城建稅。

附加費

財稅〔2016〕12號:

教育費附加、地方教育附加免征:擴大到按月納(nà)稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元(按季度納稅的(de)季(jì)度銷售額或營業額不超過30萬元)的繳納義務人。

二、房產稅

《中華人民共(gòng)和國房產稅暫行條例》:

第二條  房產稅由產(chǎn)權所有人繳納。

第四條  房產稅的稅率,依照房產餘值計算繳納(nà)的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。

財稅〔2000〕125號:

對個人按市場價格出租的居民住房,房產稅暫減按4%的稅率征收。(此處個(gè)人僅指自然人(rén))

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

《中華人民共和國城(chéng)鎮土地使用稅暫行(háng)條例》:

第二條 在城市、縣城、建製鎮(zhèn)、工礦區範圍(wéi)內使(shǐ)用土(tǔ)地的單位和個(gè)人,為城鎮土地使用(yòng)稅(以下簡稱土地使用稅(shuì))的納稅人,應(yīng)當依(yī)照本條例的(de)規定繳納土(tǔ)地使用稅。

前款所稱單位,包括國有企業(yè)、集體企(qǐ)業、私營(yíng)企業、股份製企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社(shè)會團體、國家機關、軍隊以(yǐ)及其他單位;所稱個人,包括個體工(gōng)商戶以及其他個人。

第三條 土地使用稅以納(nà)稅人實際占用的土地麵積為計(jì)稅依據,依照規定稅額計算征收

財(cái)稅(〔2008〕24號:

對個人出(chū)租住房,不區分用途,免(miǎn)征(zhēng)城鎮土地使用稅。

四、印花稅(shuì)

《中華人民共和國印花稅暫行條例》:

第一條 在(zài)中華人(rén)民共和國境(jìng)內書立(lì)、領受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人,都是印花稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當按照本條例規定繳納印花稅。

第二條 下列憑證為應納稅憑證:
(一)購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合(hé)同(tóng)或者具有合(hé)同性(xìng)質的憑(píng)證;...

稅率:按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一(yī)元的按一元貼花。

財稅(shuì)(〔2008〕24號):

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。 (此處個人僅指(zhǐ)自(zì)然人)

五、個人所得稅

《中華人民共和國個人所得稅法》(2011):

應稅範圍:財產租賃所得;稅率:20%

應納稅所得額:財(cái)產租賃所得,以一個月內取得的收入為一次(cì)。

每次(cì)收入<=4000元:應納稅所得額(é)=收入-稅-修繕費用(800為限)-800(費用額)

每次(cì)收入>4000元:應納稅所得(dé)額=(收入(rù)-稅(shuì)-修繕費用(800為限))×(1-20%)

財(cái)稅(〔2008〕24號:

對個人(rén)出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。(此處(chù)個人僅指自然人)

各(gè)地區實際開票征收有差異,具體(tǐ)以當地為準。江蘇(sū)目前就按照(zhào)綜合征收率來計(jì)算,我們下期一起(qǐ)來看,江蘇——個人出(chū)租房屋應繳納的各項稅費(綜合征收(shōu)率)。

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